Calcolo convenienza acquisto casa dopo 30 anni

[Mario75]

Ciao a tutti,

Vorrei chiedervi un parere su un ipotesi del seguente tipo:

Oggi acquisto una casa a euro 100.000
Contraggo un mutuo che tra capitale, interessi e varie mi obbliga a restituire dopo 30 anni euro 160.000
Supponiamo che nell'arco di questi 30 anni l'inflazione media è stata, giusto come esempio, del 2%
Dopo 30 anni la casa in questione vale sul mercato ancora euro 100.000.

La mia domanda è: in termini reali, dopo 30 anni e dopo aver finito di pagare il mutuo, ho guadagnato qualcosa oppure assolutamente no?
E nel caso che calcoli bisogna fare?

Immagino bisognerebbe capire quanto valgono in termini reali i 160000 euro tra 30 anni così come il valore di mercato della casa sempre tra 30 anni tenendo conto di come è variata l'inflazione e poi ottenere un valore di utile o di perdita. Ma francamente non so come impostare il ragionamento


Grazie a tutti coloro che mi vorranno aiutare

Saluti
Mario

[axpgn]

Non me intendo però è improbabile che ti concedano un mutuo a quelle condizioni dato che il tasso di interesse è minore dell'inflazione.

[Mario75]

Ciao ax, grazie

Ovviamente è tutta un ipotesi la mia ed è giusto per capire che calcoli/ragionamenti bisogna fare

Nel pratico il tasso di interesse può anche essere minore dell'inflazione.. Uno fa il mutuo a tasso fisso 30 anni prima ad esempio all'1,89 % e congela quel tasso come da atto notarile ... Poi nei 30 anni a seguire l'inflazione può anche restare, in media, ad un tasso superiore. Il tasso del mutuo, in tale scenario ipotetico, sempre quello rimane... E a perderci sarà la banca

[axpgn]

Mi ripeto: teoricamente è vero ma in pratica col cavolo che la Banca ti dà un tasso FISSO trentennale così basso

[Mario75]

Beh anche le banche sbagliano
Nessuno può con 30 anni di anticipo sapere come andrà l'economia e si tratta sempre solo di stime di come si muoverà l'inflazione. Neanche la banca ha la sfera di cristallo e certamente quando e se ti concede un tasso del genere é perché fanno delle stime di inflazione media in prospettiva. Ma lo fanno prendendo le serie storiche e cercando di capire come andrà il mercato... Ma 30 anni è veramente tanto anche per loro e talvolta si prendono tutto il rischio reale... Non sono infallibili le banche e infatti anche ultimamente vanno in default per valutazioni sballate..

Ma aldilà di questo, tu come ragioneresti?

[axpgn]

Nessuno può con 30 anni di anticipo sapere come andrà l'economia …

Appunto. A maggior ragione la Banca si terrà alta non bassa

Ma aldilà di questo, tu come ragioneresti?

In che senso? Ho già detto che non me ne intendo quindi posso solo dare qualche mia impressione ...

La faccio semplice (perché complicata non ne sono capace )
Se l'inflazione è al 2% significa che se la Banca oggi ti presta centomila euro, tra un anno dovresti restituirle centoduemila euro, cioè, detto in altro modo, occorreranno $102.000$ euro l'anno prossimo per comprare gli stessi beni che compreresti oggi con centomila.
Se l'accordo con la Banca stabilisce la restituzione in trent'anni questo vuol dire che alla scadenza del primo anno dovrai restituirle $102000/30=3400$ euro.
Con questa cifra ridai esattamente alla Banca ciò che ti ha dato, né di più (nessun interesse remunerativo per Banca), né di meno (nessun guadagno tuo).
Se la rata è maggiore (calcolata anno per anno come in questo caso ovviamente, non fissa) allora ci guadagna la Banca, viceversa ci guadagni tu.
Nel tuo esempio ci guadagni tu (rata da $3386$ euro), come avevo detto.
Attenzione però, questo è un ragionamento puramente "contabile"; le considerazioni da fare invece sono molteplici: tanto per fare un esempio, a fronte di un maggior esborso (ma facilmente sostenibile) puoi ottenere un bene chi ti darà molte soddisfazioni mentre la rinuncia può darti sì un piccolo risparmio ma una "perdita" in una vita "migliore" … non so se mi sono spiegato …

Cordialmente, Alex

[Mario75]

Ax perché hai diviso i 102.000 ds restituire ipoteticamente dopo 1 anno, in 30 anni?

[axpgn]

Centomila oggi o centoduemila tra un anno sono la stessa cosa (stante l'inflazione al 2%).
Le modalità di restituzione dipendono dall'accordo: se restituisci tutto subito, ridai $102.000$, se stabilisci $n$ rate allora restituirai $1/n$ di $102.000$ (alla fine del primo anno)
Questo ragionando in modo "semplice"

[Mario75]

Ok ma allora in quel caso sarebbero 102.000 da restituire dopo 30 anni.
Se devi restituire tutto dopo 1 anno, la rata è unica e intera da 102.000 direttamente.

[axpgn]

No, perché? L'inflazione è del 2% annuo non del 2% in trent'anni … non capisco i tuoi conti …

Guarda, io, da profano, farei così: una bella tabella in Excel.
Ogni riga è un periodo (in generale sarà una riga per anno)
Nella prima colonna metti il capitale iniziale, nella seconda l'incremento del CI dovuto dall'inflazione, nella terza l'interesse annuo che hai stabilito (CI x i), nella quarta $1/n$ del CI aumentato dell'inflazione, nella quinta la somma della terza colonna e della quarta colonna (che è la rata da pagare alla fine del periodo), nella sesta ci metti CI + seconda colonna + terza colonna - quinta colonna: questo è il capitale iniziale del periodo successivo che riporti nella riga sotto e vai avanti per $n$ righe.

Così dovresti avere un quadro più preciso di quello che succede …